Toda compraventa de una casa en México pasa por estos dos trámites. Entenderlos antes de sentarte a negociar te evita sorpresas de decenas de miles de pesos.
El avalúo: ponerle número oficial a la casa
Un avalúo es el dictamen de un perito valuador certificado que visita la propiedad, la mide, revisa su estado y la compara con el mercado. Hay tres tipos y no son intercambiables:
- Avalúo comercial — estima el valor de mercado. Útil para fijar precio de venta, herencias o divorcios.
- Avalúo bancario — lo exige el banco (o Infonavit/Fovissste) cuando el comprador usa crédito. Lo practica un perito autorizado por la institución.
- Avalúo catastral — el que usa el municipio para calcular impuestos. Suele estar muy por debajo del comercial; no sirve para negociar.
Cuesta entre $3,500 y $8,000 pesos según el valor y la ubicación, y lo paga quien lo necesita: el comprador si es requisito de su crédito; el vendedor solo si quiere uno propio para sustentar su precio.
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La escrituración: el trámite que hace tuya la casa
Escriturar es formalizar la compraventa ante notario público e inscribirla en el Registro Público de la Propiedad. Sin escritura inscrita, legalmente la casa no ha cambiado de dueño — por eso es el paso que nunca se escatima.
El paquete de gastos incluye:
- Impuesto sobre adquisición de inmuebles (ISAI o traslado de dominio): un porcentaje del valor que fija cada estado/municipio, típicamente 2–4.5%.
- Derechos de inscripción en el Registro Público.
- Honorarios del notario, regulados por arancel.
- Certificados y gestiones (libertad de gravamen, no adeudos).
El total ronda el 4–7% del valor de la propiedad y lo paga el comprador, quien por lo mismo tiene derecho a elegir notario. Presupuéstalo desde el principio: en una casa de $2,000,000 son entre $80,000 y $140,000 pesos adicionales al precio.
¿Y el vendedor qué paga?
- El ISR por la ganancia de la venta — con una exención por casa habitación que, cumpliendo requisitos (acreditar que vives ahí, no haber usado la exención en los últimos 3 años, tope de ~700 mil UDIS), deja la mayoría de las ventas normales en cero. El notario retiene y calcula.
- La cancelación de hipoteca en el Registro, si la casa tenía crédito.
- Ponerse al corriente en predial y agua.
Resumen de bolsillo
- Avalúo bancario → lo paga el comprador
- Escrituración (ISAI + registro + notario) → comprador
- ISR de la venta → vendedor (a menudo exento)
- Cancelación de hipoteca previa → vendedor
- Predial y agua al corriente → vendedor
Con esto claro, la negociación se trata solo del precio — que es de lo único que debería tratarse.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta un avalúo en México?
Entre $3,500 y $8,000 pesos según el valor de la propiedad y la ciudad. Lo paga quien lo necesita: el comprador si es requisito de su crédito, y el vendedor solo si quiere uno propio para sustentar su precio.
¿Quién paga los gastos de escrituración?
El comprador. El paquete completo —impuesto de adquisición o ISAI de 2 a 4.5%, derechos de inscripción en el Registro Público y honorarios del notario— ronda el 4 al 7% del valor de la propiedad, y por eso mismo el comprador tiene derecho a elegir notario. En una casa de $2,000,000 son entre $80,000 y $140,000 pesos adicionales al precio.
¿Cuánto se paga de ISR al vender una casa?
Lo paga el vendedor sobre la ganancia, pero la exención por casa habitación deja la mayoría de las ventas normales en cero si acreditas que vives ahí, no usaste la exención en los últimos 3 años y no rebasas el tope de unas 700 mil UDIS. El notario hace el cálculo y retiene.
¿Qué diferencia hay entre avalúo comercial, bancario y catastral?
El comercial estima el valor de mercado y sirve para fijar precio, herencias o divorcios. El bancario lo exige el banco, Infonavit o Fovissste cuando el comprador usa crédito. El catastral lo usa el municipio para calcular impuestos, suele estar muy por debajo del comercial y no sirve para negociar.
¿Quién paga el avalúo de una casa en venta?
Lo paga quien lo necesita, no hay una regla legal que obligue a una de las partes. Si el comprador usa crédito bancario, Infonavit o Fovissste, el avalúo es requisito de su crédito y corre por su cuenta. Si el vendedor quiere un avalúo comercial para sustentar el precio que pide, lo paga el vendedor. En una venta de contado, muchas veces no se hace ninguno.
¿Cuándo se paga el avalúo, cuando viene el valuador a mi casa?
No en la visita. Normalmente se paga al contratar el servicio o al entregarse el dictamen, y el cobro lo hace la unidad de valuación, el banco o la institución que lo pidió. El perito que va a tu domicilio solo levanta datos y toma fotos: si alguien te pide efectivo en la visita, desconfía y confirma directamente con quien contrataste.
En una casa nueva, ¿el avalúo lo paga la constructora o el comprador?
Por default el comprador, porque el avalúo es requisito del crédito con el que compra, no de la venta. Algunas desarrolladoras lo absorben como parte de su promoción, junto con escrituración o enganche; conviene pedir por escrito qué gastos incluye el precio antes de firmar, porque de palabra suele entenderse una cosa distinta.
¿Para escriturar es obligatorio el avalúo?
Si compras con crédito, sí: el banco o el Infonavit no liberan el recurso sin él. Si compras de contado, no siempre es obligatorio, pero el notario necesita un valor de referencia para calcular el ISAI, que se determina sobre el valor más alto entre el de la operación, el catastral y el del avalúo. Por eso en la práctica casi siempre acaba habiendo uno.
¿El avalúo catastral cuesta dinero?
El valor catastral ya existe: es el que el municipio le asigna a tu propiedad para cobrar el predial, así que no se manda hacer. Lo que sí tiene costo es la constancia o certificado de valor catastral que expide la tesorería municipal, un trámite de unos cientos de pesos que varía por municipio. Es mucho más barato que un avalúo comercial o bancario porque ningún perito visita la casa.
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