¿Es obligatorio el avalúo para escriturar?

Con crédito, sí. De contado no siempre — pero en la práctica casi siempre acaba habiendo uno. La diferencia no es un requisito caprichoso: tiene que ver con cómo se calcula el impuesto que se paga al escriturar.

Con crédito: obligatorio, y no hay vuelta

Si compras con banco, Infonavit o Fovissste, la institución no libera el recurso sin avalúo. Es su forma de confirmar que la garantía vale lo que dice el contrato.

El que se ocupa es un avalúo bancario, practicado por un perito que la propia institución autoriza. Uno comercial que hayas mandado hacer por tu cuenta no lo sustituye.

De contado: depende del valor de referencia

Aquí no hay obligación automática, pero sí un cálculo que alguien tiene que hacer.

El impuesto sobre adquisición de inmuebles —ISAI, también llamado traslado de dominio— se determina sobre el valor más alto entre tres: el de la operación, el catastral y el del avalúo. Ese impuesto va del 2 al 4.5% según el estado y el municipio.

Si no hay avalúo, el notario trabaja con los otros dos. Por eso "en las escrituras ya viene el avalúo" es media verdad: lo que la escritura recoge siempre es un valor, que puede venir de un avalúo o del catastro.

Qué es el avalúo para traslado de dominio

Es el mismo avalúo, nombrado por el uso que se le da: servir de base para el ISAI. No es un tipo aparte que haya que tramitar además del bancario.

Y ojo con no confundir ese valor con el precio. El precio es lo que las partes acordaron en el contrato de compraventa; el valor del avalúo es lo que un perito dictaminó. Pueden no coincidir — y para el impuesto manda el más alto de los tres, no el que pactaron.

Lo que costó el avalúo no dice nada de lo que costará escriturar

Vale la pena decirlo aparte porque es una confusión común: que tu avalúo haya costado $4,500 no determina lo que vas a pagar por escriturar. Son trámites distintos y se calculan distinto.

• El avalúo cuesta entre $3,500 y $8,000 pesos, según el valor de la propiedad y la ciudad.
• La escrituración es un porcentaje del valor de la propiedad: ISAI de 2 a 4.5%, más derechos de inscripción en el Registro Público y honorarios de notario por arancel. El paquete ronda el 4 a 7% del valor.

En una casa de $2,000,000 eso son entre $80,000 y $140,000 pesos de escrituración, contra unos $5,000 de avalúo. Lo paga el comprador, que por lo mismo tiene derecho a elegir notario.

¿Y el avalúo catastral hay que mandarlo hacer?

No. El valor catastral ya existe: es el que el municipio le asigna a tu propiedad para cobrar el predial, así que no se manda hacer.

Lo que sí tiene costo es la constancia o certificado de valor catastral que expide la tesorería municipal — un trámite de unos cientos de pesos que varía por municipio. Es mucho más barato que un avalúo comercial o bancario porque ningún perito visita la casa.

Quién paga cada cosa está desglosado en ¿quién paga el avalúo, el comprador o el vendedor?, y el panorama completo de los dos trámites en la guía del avalúo y la escrituración.