Toda compraventa de una casa en México pasa por estos dos trámites. Entenderlos antes de sentarte a negociar te evita sorpresas de decenas de miles de pesos.
El avalúo: ponerle número oficial a la casa
Un avalúo es el dictamen de un perito valuador certificado que visita la propiedad, la mide, revisa su estado y la compara con el mercado. Hay tres tipos y no son intercambiables:
- Avalúo comercial — estima el valor de mercado. Útil para fijar precio de venta, herencias o divorcios.
- Avalúo bancario — lo exige el banco (o Infonavit/Fovissste) cuando el comprador usa crédito. Lo practica un perito autorizado por la institución.
- Avalúo catastral — el que usa el municipio para calcular impuestos. Suele estar muy por debajo del comercial; no sirve para negociar.
Cuesta entre $3,500 y $8,000 pesos según el valor y la ubicación, y lo paga quien lo necesita: el comprador si es requisito de su crédito; el vendedor solo si quiere uno propio para sustentar su precio.
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La escrituración: el trámite que hace tuya la casa
Escriturar es formalizar la compraventa ante notario público e inscribirla en el Registro Público de la Propiedad. Sin escritura inscrita, legalmente la casa no ha cambiado de dueño — por eso es el paso que nunca se escatima.
El paquete de gastos incluye:
- Impuesto sobre adquisición de inmuebles (ISAI o traslado de dominio): un porcentaje del valor que fija cada estado/municipio, típicamente 2–4.5%.
- Derechos de inscripción en el Registro Público.
- Honorarios del notario, regulados por arancel.
- Certificados y gestiones (libertad de gravamen, no adeudos).
El total ronda el 4–7% del valor de la propiedad y lo paga el comprador, quien por lo mismo tiene derecho a elegir notario. Presupuéstalo desde el principio: en una casa de $2,000,000 son entre $80,000 y $140,000 pesos adicionales al precio.
¿Y el vendedor qué paga?
- El ISR por la ganancia de la venta — con una exención por casa habitación que, cumpliendo requisitos (acreditar que vives ahí, no haber usado la exención en los últimos 3 años, tope de ~700 mil UDIS), deja la mayoría de las ventas normales en cero. El notario retiene y calcula.
- La cancelación de hipoteca en el Registro, si la casa tenía crédito.
- Ponerse al corriente en predial y agua.
Resumen de bolsillo
- Avalúo bancario → lo paga el comprador
- Escrituración (ISAI + registro + notario) → comprador
- ISR de la venta → vendedor (a menudo exento)
- Cancelación de hipoteca previa → vendedor
- Predial y agua al corriente → vendedor
Con esto claro, la negociación se trata solo del precio — que es de lo único que debería tratarse.
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